Stand: Juni 2026 · Ihre Steuerberatung in Duisburg
Eine falsche Reihenfolge – und der Steuervorteil ist weg
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen in Duisburg eine vermietete Eigentumswohnung und packen direkt im ersten Jahr eine gründliche Sanierung an: neues Bad, neue Heizung, frische Böden. Sie rechnen fest damit, diese Kosten in Ihrer Steuererklärung sofort abzusetzen – schließlich sind es ja Erhaltungsarbeiten.
Und dann streicht das Finanzamt den Sofortabzug. Stattdessen dürfen Sie die Kosten nur über Jahrzehnte verteilt abschreiben. Der Grund: ein einziger Paragraf, den viele Käuferinnen und Käufer nicht auf dem Schirm haben. Ein neues Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 26. Januar 2026 hat die Spielregeln dazu jetzt klar zusammengefasst. Wer sie kennt, kann tausende Euro Liquidität in den ersten Jahren retten.
Worum geht es genau?
Steuerlich gibt es bei Gebäuden zwei große Kategorien von Kosten:
Erhaltungsaufwand – das sind Reparaturen und Instandhaltungen, die den vorhandenen Zustand bewahren. Diese Kosten können Sie in der Regel sofort und in voller Höhe als Werbungskosten (bei Vermietung) oder Betriebsausgaben absetzen. Der Steuervorteil wirkt sofort.
Anschaffungs- und Herstellungskosten – das sind Ausgaben, die etwas Neues schaffen oder den Standard deutlich heben. Diese Kosten wirken nur langsam über die Abschreibung (AfA), oft über 33 bis 50 Jahre. Der Steuervorteil verteilt sich also über Jahrzehnte.
Genau hier liegt der Hebel. Und genau hier lauert die Falle.
Die 15-%-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten
Der entscheidende Paragraf ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Regel in einfachen Worten:
Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie Instandsetzungs- und Modernisierungskosten haben, die (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen, gelten diese Kosten nicht als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand. Sie werden zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ – und wirken nur über die Abschreibung.
Wichtig: Es zählen die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks. Den Bodenwert müssen Sie also herausrechnen.
Beispiel 1: So schnappt die Falle zu
Familie K. kauft in Duisburg-Neudorf ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Vom Kaufpreis entfallen 300.000 € auf das Gebäude. Die 15-%-Grenze liegt damit bei 45.000 €.
Im ersten Jahr nach dem Kauf lässt Familie K. für 50.000 € (netto) die Bäder und die Heizung erneuern. Damit liegt sie über der Grenze. Folge: Die kompletten 50.000 € sind keine sofort absetzbaren Kosten mehr, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten – absetzbar nur über die AfA mit z. B. 2 % pro Jahr, also 1.000 € jährlich.
Beispiel 2: So vermeiden Sie die Falle
Gleiche Ausgangslage, andere Planung. Familie K. spricht vor der Renovierung mit ihrer Steuerberatung. Gemeinsam wird entschieden, die dringendsten Arbeiten (Bad, 30.000 €) sofort zu machen und die Heizungserneuerung (20.000 €) erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchzuführen.
Ergebnis: In keinem Zeitraum wird die 15-%-Grenze gerissen. Beide Beträge bleiben sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand – der Steuervorteil wirkt unmittelbar statt über Jahrzehnte. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bedeutet das einen Liquiditätsunterschied von rund 20.000 € in den ersten Jahren.
Was viele nicht wissen: zwei wichtige Ausnahmen
Nicht jede Renovierung fällt unter die 15-%-Grenze. Zwei Punkte sind hilfreich:
Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten (z. B. das regelmäßige Streichen oder kleinere Reparaturen) zählen nicht zur 15-%-Grenze mit.
Erweiterungen (z. B. ein Anbau) sind ohnehin immer Herstellungskosten – unabhängig von der Frist.
Das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 sortiert genau solche Abgrenzungsfragen neu und ersetzt die bisherigen Schreiben aus den Jahren 2003 und 2017. Es gilt für alle noch offenen Fälle – also auch rückwirkend für Bescheide, die noch nicht bestandskräftig sind.
Warum das gerade für Duisburg wichtig ist
In Duisburg werden viele Bestands- und Altbauimmobilien gekauft und anschließend saniert – ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung mit späterer Vermietung. Die 15-%-Falle trifft damit überdurchschnittlich viele Käuferinnen und Käufer in der Region. Der Unterschied zwischen „sofort absetzbar“ und „über 33 Jahre verteilt“ entscheidet über Ihre Liquidität in genau der Phase, in der ein Immobilienkauf am meisten kostet.
Die gute Nachricht: Mit der richtigen Reihenfolge und Planung lässt sich der Steuervorteil in vielen Fällen retten. Entscheidend ist nur, rechtzeitig zu planen – idealerweise vor der ersten Handwerkerrechnung.
Häufige Fragen
Gilt die 15-%-Grenze auch bei selbst genutzten Immobilien?
Die Regel des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist vor allem bei vermieteten Objekten relevant, weil dort der Werbungskostenabzug zählt. Bei rein selbst genutztem Wohneigentum greifen andere Regeln (z. B. der § 35a-Abzug für Handwerkerleistungen). Welche Konstellation auf Sie zutrifft, klären wir individuell.
Zählt die Umsatzsteuer mit?
Für die 15-%-Grenze werden die Netto-Kosten betrachtet. Bei vorsteuerabzugsberechtigten Vermietern ist das relevant – sprechen Sie uns auf Ihren Fall an.
Was, wenn ich die Grenze schon überschritten habe?
Dann ist nicht alles verloren: Die Kosten gehen über die Abschreibung weiter ein, und je nach Bescheid bestehen noch Gestaltungsspielräume. Wichtig ist, dass Sie Ihre Belege sauber aufbewahren.
Ihr nächster Schritt
Sie planen in Duisburg einen Immobilienkauf oder eine größere Sanierung? Dann lassen Sie uns vor der Renovierung über die Reihenfolge der Maßnahmen sprechen. Ein kurzes Gespräch kann über mehrere tausend Euro Steuervorteil entscheiden.
Termin vereinbaren: https://stb-teheesen.de/kontakt/ · Telefon: 0 203 / 429 25 – 0
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand Juni 2026 und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Quellen:
BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/065: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2026-01-26-instandsetzung-modernisierung-gebaeude.html
Haufe-Zusammenfassung: https://www.haufe.de/finance/steuern-finanzen/bmf-erhaltungsaufwendungen-anschaffungs-herstellungskosten_190_674782.html
Gesetzestext § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html