Vier ETWs, solide vermietet, die Miete läuft, der Hausverwalter schreibt E-Mails in Romanlänge – klingt nach klassischer Vermögensverwaltung.
Kritisch wird’s meist erst, wenn der Satz fällt:
„Wir verkaufen mal ein, zwei… oder machen gleich Tabula rasa.“
Und genau da fragt das Steuerrecht freundlich nach – mit einem sehr unfreundlichen Thema: gewerblicher Grundstückshandel.
Für Objektgesellschaften (z. B. GmbH / GmbH & Co. KG) kommt noch ein weiterer „Bossfight“ dazu: die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Die funktioniert nur, solange das Ganze nach Bestandshaltung aussieht – und nicht nach Handel.
Der KPI, an dem alles hängt: Drei-Objekt-Grenze & Fünfjahreszeitraum
In der Praxis ist die Logik simpel (und effizient):
Wer innerhalb von fünf Jahren typischerweise mehr als drei Objekte anschafft/entwickelt und wieder veräußert, läuft eher in Richtung Grundstückshandel – mit entsprechenden steuerlichen Nebenwirkungen.
Die gute Nachricht: Zwei aktuelle BFH-Entscheidungen geben hier spürbar mehr Leitplanken.
BFH-Update 1: Verkäufe außerhalb von 5 Jahren sind grundsätzlich weniger „gefährlich“
Der BFH bestätigt mit Beschluss vom 20.03.2025 (III R 14/23):
Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums werden grundsätzlich nicht automatisch in die Drei-Objekt-Grenze hineingezogen – außer, es gibt besondere Indizien für eine (bedingte) Veräußerungsabsicht schon beim Erwerb.
Praxis-Übersetzung:
Wenn ein Verkauf „passiert“, weil das Leben umplant (statt weil ein Exit von Anfang an einkalkuliert war), kann das argumentativ helfen – aber es steht und fällt mit sauberer Dokumentation.
BFH-Update 2: Drei-Objekt-Grenze schlägt Nachhaltigkeit – und „en bloc“ wirkt schnell wie Handel
Mit Urteil vom 03.06.2025 (III R 12/22) stellt der BFH klar:
Für die erweiterte Grundstückskürzung kommt es nicht darauf an, ob eine Tätigkeit „nachhaltig“ i. S. d. § 15 Abs. 2 EStG ist. Wird die Drei-Objekt-Grenze gerissen, ist die erweiterte Kürzung regelmäßig weg.
Und: Ein En-bloc-Verkauf (mehrere Objekte in einem Schwung an einen Erwerber) kann sehr schnell wie „Handel“ aussehen – steuerlich ist das selten ein Feelgood-Moment.
Was heißt das konkret bei „4 ETWs in Duisburg“?
Management Summary (ohne Fachchinesisch):
- ✅ Langfristig vermieten, nicht „drehen“ → typischerweise Vermögensverwaltung.
- ✅ Verkäufe nach > 5 Jahren → deutlich besser verteidigbar.
- ⚠️ Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit oder en bloc → kann „Handel“ triggern.
- ✅ Sonderanlässe (Nachfolge, unvorhersehbare Umstände, Notverkauf) können entlasten – wenn aktenfest begründet.
Kurz gesagt: Nicht die vier Wohnungen sind das Risiko – sondern das Verkaufs-Muster.
Unser Quick-Check: Damit das Mandat „prüfungsfest“ bleibt
Wir prüfen kompakt und strukturiert:
- Timeline (Kauf/Herstellung – Vermietung – Verkaufsstart – Verkauf) inkl. 5-Jahres-Check
- Objekt-Zählung & Verkaufskonzept (einzeln vs. en bloc)
- Indizienlage zur Veräußerungsabsicht (Doku, Finanzierung, Vermarktung)
- Strukturwirkung (Privatvermögen vs. Gesellschaft; ggf. Risiko für die erweiterte Kürzung)
Wenn Sie Verkäufe in den nächsten 12–24 Monaten planen: Wir machen einen Risiko-Check, ob das noch Vermögensverwaltung ist – oder ob gewerblicher Grundstückshandel (und bei Gesellschaften der Verlust der erweiterten Grundstückskürzung) droht.
Kontaktieren Sie uns gerne für einen Risiko-Check.