In den 90ern gebaut, lange selbst darin gewohnt und heute vermietet? Dann lohnt sich ein Blick auf die Abschreibung Ihres Hauses.
Im Normalfall erkennt das Finanzamt bei einem Wohnhaus aus den 1990er-Jahren jährlich 2 % Gebäude-AfA an. Steuerlich wird also mit 50 Jahren gerechnet – egal, ob das Haus in Hochfeld, Duissern oder Huckingen steht.
Doch Papier ist geduldig und Häuser sind verschieden. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer nachweisbar kürzer, kann ein Restnutzungsdauergutachten eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen.
Wie wir im Ruhrgebiet sagen: Erst gucken, was Sache ist. Dann machen.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Interessant kann ein Gutachten sein, wenn Ihr vermietetes Haus beispielsweise
- deutlichen Instandhaltungsrückstand hat,
- größere Baumängel oder Bauschäden aufweist,
- überdurchschnittlich stark verschlissen ist,
- wirtschaftlich an Nutzbarkeit verliert oder
- rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegt.
Das Baujahr allein reicht nicht. Auch eine alte Heizung oder ein Bad mit dem Charme von 1993 macht noch keinen steuerlichen Sanierungsfall. Entscheidend ist immer das Gesamtbild des Gebäudes.
Ein Beispiel aus Duisburg
Herr Muster kauft ein vermietetes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1994. Auf das Gebäude entfallen nach Abzug des Bodenanteils 300.000 Euro.
Ohne Gutachten beträgt die jährliche Abschreibung bei 2 % insgesamt 6.000 Euro.
Ein Sachverständiger ermittelt eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 22 Jahren. Dadurch steigt die jährliche Gebäude-AfA rechnerisch auf rund 13.636 Euro.
Das bedeutet:
- bisherige AfA: 6.000 Euro
- neue AfA: rund 13.636 Euro
- zusätzliche AfA: rund 7.636 Euro jährlich
Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 35 % ergibt sich daraus eine rechnerische Steuerentlastung von rund 2.673 Euro pro Jahr.
Das ist natürlich nur ein Beispiel. Ihre Zahlen können anders aussehen.
Früher selbst genutzt, heute vermietet?
Auch dann kann eine Prüfung sinnvoll sein. Sobald Sie das Haus entgeltlich vermieten, kann die Gebäude-AfA grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Wichtig: Der heutige Marktwert ist nicht automatisch die Abschreibungsgrundlage. Maßgeblich sind regelmäßig die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Wert von Grund und Boden muss herausgerechnet werden.
Bevor ein Gutachten beauftragt wird, prüfen wir deshalb zuerst:
- die bisherige AfA,
- die Gebäude-Bemessungsgrundlage,
- den Vermietungsbeginn,
- durchgeführte Modernisierungen und
- den voraussichtlichen steuerlichen Vorteil.
Möglichst kostenneutral zum Gutachten
Auf Wunsch koordinieren wir für Sie die Erstellung eines geeigneten Restnutzungsdauergutachtens in Duisburg. Das Gutachten selbst wird durch einen qualifizierten Sachverständigen erstellt. Wir kümmern uns um die steuerlichen Zahlen und die Geltendmachung beim Finanzamt.
Unser Prinzip: Erst rechnen, dann beauftragen.
Wir prüfen vorab, ob die voraussichtliche zusätzliche Steuerentlastung die Gutachtenkosten auffangen kann. Wenn die Rechnung passt, kann sich das Gutachten wirtschaftlich bereits nach kurzer Zeit selbst tragen.
Eine bestimmte Steuerersparnis oder die Anerkennung durch das Finanzamt können wir allerdings nicht garantieren. Dafür ist jedes Haus zu individuell – wäre ja sonst auch zu einfach.
Was sagt das Gesetz?
Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist ausdrücklich in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geregelt. Die Gebäude-AfA gehört bei Vermietung nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zu den Werbungskosten.
Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass keine einzige starre Gutachtenmethode vorgeschrieben ist. Entscheidend ist ein nachvollziehbarer und auf das konkrete Gebäude bezogener Nachweis:
- BFH vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19
- BFH vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23
Das strengere BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 wurde durch das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben.
Ein Freifahrtschein ist das trotzdem nicht: Das Gutachten muss fachlich überzeugen.
Unser Fazit
Ein vermietetes Haus aus den 90ern kann steuerlich mehr Potenzial haben, als die normale 2-%-AfA vermuten lässt. Aber nicht jedes ältere Fenster ist gleich ein Steuersparmodell.
Wir prüfen zuerst die Zahlen. Wenn sich ein Restnutzungsdauergutachten wirtschaftlich lohnt, begleiten wir die Erstellung und die steuerliche Umsetzung.
Steuerberater Christoph te Heesen
Westender Straße 37
47138 Duisburg
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Hinweis: Rechtsstand 11. August 2026. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.