Stand: 6. November 2026 · Christoph te Heesen, Steuerberater in Duisburg. Die Beispiele sind fiktiv.
Sie vermieten eine Gewerbeimmobilie in Duisburg oder Oberhausen – und überlassen dem Mieter zugleich technische Anlagen oder besondere Einrichtungen? Dann lohnt sich jetzt ein Blick auf Ihren Mietvertrag und die bisherige Umsatzsteuerabrechnung.
Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 19. Oktober 2026 – III C 3 – S 7168/00035/001/102 seine Verwaltungsauffassung zur Vermietung von Betriebsvorrichtungen geändert. Die mitvermieteten Anlagen können zusammen mit der Immobilie umsatzsteuerfrei sein. Entscheidend ist, welche Leistung wirtschaftlich im Vordergrund steht.
Was bedeutet das für Vermieter?
Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und Einrichtungen, die dem jeweiligen Betrieb dienen. Dass sie fest mit einem Gebäude verbunden sind, entscheidet allein noch nicht über ihre umsatzsteuerliche Behandlung.
Bildet die Überlassung der Anlagen lediglich eine Nebenleistung zur steuerfreien Grundstücksvermietung, kann die gesamte Vermietungsleistung steuerfrei bleiben. Eine zwingende Aufteilung in steuerfreie Gebäudemiete und steuerpflichtige Anlagenmiete entfällt dann.
Grundlage sind das EuGH-Urteil vom 4. Mai 2023 – C-516/21 und der darauf folgende BFH-Beschluss vom 17. August 2023 – V R 7/23 (V R 22/20). Die Rechtsprechung stammt also aus 2023; aktuell ist ihre Übernahme durch die Finanzverwaltung.
Beispiel 1: Eine Veranstaltungshalle in Duisburg
Ein Eigentümer vermietet seine Halle für eine schriftliche Prüfung. Die vorhandene Bühnen- und Veranstaltungstechnik wird nicht benötigt. Im Vordergrund steht die Nutzung der Räume.
Ohne wirksamen Verzicht auf die Steuerbefreiung kann die Überlassung insgesamt steuerfrei sein. Die vorhandene Technik führt hier nicht automatisch zu einer gesonderten Umsatzsteuerpflicht. Dieses Beispiel lehnt sich an das BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026 an.
Beispiel 2: Eine Kletterhalle in Oberhausen
Ein Eigentümer überlässt eine vollständig ausgestattete Kletterhalle an einen Betreiber. Die Kletteranlagen ermöglichen erst die vorgesehene Nutzung und prägen die Leistung.
Nach der neuen Verwaltungsauffassung ist eine solche Überlassung regelmäßig insgesamt umsatzsteuerpflichtig. Die Gebäudefläche wird dann nicht automatisch als steuerfreier Teil herausgerechnet.
Beispiel 3: Was sich rechnerisch ändern kann
Angenommen, bisher werden monatlich 2.000 Euro steuerfreie Gebäudemiete und 500 Euro Anlagenmiete zuzüglich 95 Euro Umsatzsteuer berechnet. Der Mieter zahlt insgesamt 2.595 Euro.
Ergibt die Prüfung eine einheitliche steuerfreie Vermietung, entfällt bei unverändertem Nettoentgelt der Umsatzsteuerbetrag von 95 Euro. Rechnerisch verbleiben 2.500 Euro. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Anlagenüberlassung tatsächlich eine Nebenleistung ist und keine wirksame Option zur Steuerpflicht besteht. Maßgeblich sind die Grundsätze des BFH-Beschlusses und § 9 UStG. Ob sich auch der vertraglich geschuldete Zahlbetrag entsprechend vermindert, hängt von der Mietvereinbarung ab.
Warum steuerfrei nicht automatisch günstiger bedeutet
Bei steuerfreier Vermietung ist der Vorsteuerabzug aus zugehörigen Anschaffungen, Reparaturen und anderen Kosten grundsätzlich ausgeschlossen. Kostet eine entsprechende Reparatur beispielsweise 10.000 Euro zuzüglich 1.900 Euro Umsatzsteuer, können die 1.900 Euro damit zum Kostenbestandteil werden. Die gesetzlichen Grundlagen stehen in § 15 UStG.
Auch bereits abgezogene Vorsteuer aus früheren Investitionen muss geprüft werden: Ändern sich die maßgebenden Verhältnisse innerhalb des Berichtigungszeitraums, kann eine Korrektur nach § 15a UStG erforderlich sein. Daraus folgt jedoch keine pauschale Rückzahlungspflicht für jeden Vermieter.
Bei gewerblicher Vermietung kann ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG in Betracht kommen. Dafür müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein; insbesondere kommt es auf die Nutzung durch den Mieter an. Eine entsprechende Vertragsklausel allein genügt nicht.
Bis Ende 2026 besteht eine Übergangsregelung
Die neuen Grundsätze gelten für alle offenen Fälle. Für vor dem 1. Januar 2027 ausgeführte Umsätze akzeptiert die Finanzverwaltung noch die bisherige Behandlung, wenn Vermieter und Mieter diese übereinstimmend anwenden. Das gilt auch für den Vorsteuerabzug.
Für Umsätze ab 2027 greift diese Übergangsregelung nicht mehr. Dies ergibt sich aus der Anwendungsregelung des BMF-Schreibens.
Was Sie jetzt prüfen lassen sollten
Für eine Prüfung benötigen wir insbesondere:
- den Miet- oder Pachtvertrag einschließlich Nachträgen,
- eine Beschreibung der mitvermieteten Anlagen und ihrer Nutzung,
- die bisherigen Mietabrechnungen beziehungsweise Dauerrechnungen,
- Angaben zu größeren Investitionen und zum bisherigen Vorsteuerabzug.
Anschließend lässt sich beurteilen, ob die bisherige Abrechnung fortgeführt werden kann oder angepasst werden muss. Unzutreffend ausgewiesene Umsatzsteuer kann eine eigene Steuerschuld nach § 14c UStG auslösen – deshalb sollten Vertrag, Rechnung und steuerliche Behandlung zusammenpassen.
Sie vermieten eine Immobilie in Duisburg, Oberhausen oder Umgebung? Wir prüfen mit Ihnen, welche Folgen die neue Verwaltungsauffassung für Ihr Objekt hat und welche Anpassungen zum Jahreswechsel erforderlich sind.
Christoph te Heesen · Steuerberater in Duisburg
