Stand: 21.08.2026 | Christoph te Heesen, Steuerberater in Duisburg
Ein Grundstück wird innerhalb der Familie „geschenkt“, das Kind übernimmt aber das Darlehen: Steuerlich ist das häufig keine reine Schenkung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2025 bestätigt, dass eine solche teilentgeltliche Übertragung für § 23 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist.
Liegt die Anschaffung des entgeltlich übertragenen Teils weniger als zehn Jahre zurück, kann ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn entstehen.
Was bedeutet teilentgeltlich?
Teilentgeltlich ist eine Übertragung, wenn die Gegenleistung niedriger ist als der gemeine Wert des Grundstücks. Eine Gegenleistung kann nicht nur ein Kaufpreis sein. Auch die Übernahme oder Freistellung von Schulden kann Entgelt darstellen.
Der Vorgang wird nach dem Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert aufgeteilt:
Entgeltlicher Anteil = Gegenleistung ÷ Verkehrswert
Der verbleibende Teil ist unentgeltlich. Beide Teile haben unterschiedliche einkommen- und schenkungsteuerliche Folgen.
Der BFH-Fall
Im entschiedenen Fall hatte der Steuerpflichtige das Grundstück 2014 für 143.950 Euro erworben. 2019 übertrug er es auf seine Tochter, die eine Verbindlichkeit von 115.000 Euro übernahm. Der Verkehrswert lag bei 210.000 Euro.
Damit betrug der entgeltliche Anteil rund 54,76 Prozent. Für diesen Teil prüfte der BFH einen privaten Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Frist. Dass die Gegenleistung niedriger war als die ursprünglichen Anschaffungskosten des gesamten Grundstücks, verhinderte die Aufteilung nicht.
Warum ein Gewinn entstehen kann
Für den entgeltlichen Anteil werden sowohl Gegenleistung als auch anteilige Anschaffungs- und Veräußerungskosten betrachtet. Es wird nicht einfach die übernommene Schuld mit den Anschaffungskosten des gesamten Grundstücks verglichen.
Vereinfacht:
- Gegenleistung: übernommene Schuld,
- entgeltlicher Prozentsatz: Gegenleistung im Verhältnis zum Verkehrswert,
- abziehbare Anschaffungskosten: derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungskosten,
- Differenz: möglicher Veräußerungsgewinn.
Abschreibungen und weitere Kosten können die Berechnung verändern.
Die Zehnjahresfrist
Private Grundstücksveräußerungen sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für Fristbeginn und -ende sind regelmäßig die notariellen Verpflichtungsgeschäfte maßgeblich.
Eine Ausnahme kann bei ausschließlicher Eigennutzung oder Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren greifen. Ob diese Voraussetzungen bei gemischter Nutzung oder einzelnen Wohnungen erfüllt sind, muss gesondert geprüft werden.
Schenkungsteuer nicht vergessen
Der unentgeltliche Teil kann der Schenkungsteuer unterliegen. Innerhalb der Familie stehen zwar persönliche Freibeträge zur Verfügung, doch frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Außerdem beeinflussen vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht die Bewertung.
Einkommensteuer und Schenkungsteuer müssen daher gemeinsam geplant werden. Eine günstige Lösung in einer Steuerart kann in der anderen unerwartete Folgen haben.
Vor dem Notartermin prüfen
- Aktuellen Verkehrswert belastbar ermitteln.
- Darlehensstände und Schuldübernahme klären.
- Anschaffungsdatum und ursprüngliche Kosten zusammentragen.
- Eigennutzung und Vermietungszeiten dokumentieren.
- Entgeltlichen Anteil und möglichen Veräußerungsgewinn berechnen.
- Schenkungsteuerliche Freibeträge und Vorschenkungen prüfen.
- Vertragliche Alternativen vor Beurkundung vergleichen.
Nach der Beurkundung lassen sich steuerliche Folgen häufig nur noch begrenzt gestalten.
Nächster Schritt: Wir rechnen Einkommen- und Schenkungsteuer vor dem Notartermin gemeinsam durch und stimmen die Ergebnisse mit der Vertragsgestaltung ab.
Datenschutzhinweis: Bitte laden Sie keine Kaufverträge, Darlehensunterlagen oder Grundbuchdaten in das Buchungsformular. Dafür nutzen wir einen sicheren Übertragungsweg.
Quellen
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.