Stand: 21.08.2026 | Christoph te Heesen, Steuerberater in Duisburg
Frühe Eilverfahren zur neuen Grundsteuer hatten vielen Eigentümern Hoffnung auf eine grundsätzliche Korrektur gemacht. Inzwischen ist die Rechtslage klarer: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteil vom 12. November 2025 in dem entschiedenen Fall als verfassungsgemäß angesehen. Eine pauschale Verfassungsrüge ist deshalb kein verlässlicher Hauptangriff mehr.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder festgestellte Grundsteuerwert richtig ist. Rechenfehler, falsche Grundstücksdaten und eine erhebliche Überbewertung bleiben prüfbar.
Was hat der BFH entschieden?
Im Verfahren II R 3/25 bestätigte der BFH die gesetzlichen Bewertungsregeln des Bundesmodells für eine Eigentumswohnung. Weder die typisierten Nettokaltmieten noch die begrenzte Berücksichtigung der konkreten Lage führten nach Auffassung des Gerichts zu einer Verfassungswidrigkeit.
Damit ist die Diskussion über das Bundesmodell nicht in jedem denkbaren Fall beendet. Für die Praxis hat sich der Schwerpunkt aber verschoben: Statt eines allgemeinen Angriffs auf das gesamte System kommt es stärker auf die Daten und Besonderheiten des einzelnen Grundstücks an.
Der niedrigere gemeine Wert als Korrekturweg
§ 220 Absatz 2 Bewertungsgesetz erlaubt im Bundesmodell den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts, wenn der gesetzlich ermittelte Grundsteuerwert erheblich davon abweicht. Eine erhebliche Abweichung wird angenommen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Der Nachweis kann insbesondere durch ein geeignetes Gutachten geführt werden. Auch ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann dienen, wenn der Vertrag innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt geschlossen wurde und die maßgeblichen Verhältnisse vergleichbar geblieben sind.
Beispiel zur 40-Prozent-Grenze
Wurde ein Grundsteuerwert von 420.000 Euro festgestellt und lässt sich ein gemeiner Wert von 300.000 Euro nachweisen, liegt der festgestellte Wert 40 Prozent über dem nachgewiesenen Wert. Die gesetzliche Erheblichkeitsschwelle wäre damit erreicht.
Ein bloßes Gefühl, dass der Wert „zu hoch“ sei, genügt nicht. Vor Beauftragung eines Gutachtens sollte deshalb überschlägig geprüft werden, ob die Abweichung überhaupt in die Nähe der gesetzlichen Schwelle kommt.
Zuerst die Grundlagen kontrollieren
Bevor ein Wertgutachten erwogen wird, sollten Eigentümer den Bescheid anhand der tatsächlichen Verhältnisse prüfen:
- Grundstücksfläche und Bodenrichtwert,
- Wohn- beziehungsweise Nutzfläche,
- Grundstücks- und Gebäudeart,
- Baujahr und gegebenenfalls Kernsanierung,
- wirtschaftliche Einheit und Miteigentumsanteil,
- Eigentums- und Nutzungsverhältnisse.
Schon ein falscher Flächenwert kann die gesamte Berechnung verschieben. Fehler in den Grundlagen sollten konkret benannt und mit Belegen korrigiert werden.
Einspruch und Aussetzung der Vollziehung
Gegen einen Bescheid läuft regelmäßig eine Einspruchsfrist von einem Monat. Ein Einspruch hemmt die Vollziehung nicht automatisch. Soll die Vollziehung vorläufig gestoppt werden, ist ein gesonderter Antrag auf Aussetzung der Vollziehung erforderlich.
Ob ein solcher Antrag nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung Aussicht auf Erfolg hat, hängt von den konkreten Einwendungen ab. Allgemeine Hinweise auf frühere Eilbeschlüsse reichen dafür regelmäßig nicht. Substantiierte Fehler oder ein belastbarer Nachweis einer erheblichen Überbewertung sind deutlich wichtiger.
Achtung: Nicht jedes Bundesland nutzt das Bundesmodell
Die dargestellten Regeln betreffen das Bundesmodell. Mehrere Länder haben eigene Grundsteuermodelle. Für Immobilien in Nordrhein-Westfalen gilt das Bundesmodell; bei Immobilien in anderen Bundesländern muss zuerst das dortige Landesrecht bestimmt werden.
Wann lohnt sich eine vertiefte Prüfung?
Eine genauere Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn Flächen oder Grundstücksmerkmale falsch erfasst wurden, ein zeitnaher Kaufpreis deutlich niedriger liegt oder besondere wertmindernde Umstände plausibel dokumentiert werden können. Gutachterkosten sollten dabei in einem vernünftigen Verhältnis zur möglichen dauerhaften Steuerentlastung stehen.
Nächster Schritt: Wir prüfen Bescheid, Berechnungsgrundlagen und Einspruchsfrist und klären, ob ein Wertnachweis wirtschaftlich sinnvoll ist.
Datenschutzhinweis: Bitte laden Sie keine Grundsteuerbescheide oder Gutachten in das Buchungsformular. Für vertrauliche Unterlagen erhalten Sie einen sicheren Übertragungsweg.
Quellen
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
