Abschreibung für Vermieter in Duisburg Schritt für Schritt prüfen

9. November 2026
Aktuelle Mandanteninformationen, Immobilien & Grundsteuer

Für Eigentümer von Mietshäusern und mehreren Immobilien | Stand 7. November 2026

Anlässlich des rechtskräftigen Urteils des Finanzgerichts Hamburg vom 3. Dezember 2025 – 2 K 86/22 möchten wir Sie über die Möglichkeiten einer höheren Gebäudeabschreibung informieren. Anhand eines kleinen Beispiels zeigen wir, was das für Vermieter in Duisburg und Eigentümer mehrerer Immobilien bedeuten kann. Grundlage ist § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz: Eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer kann den jährlichen Abzug erhöhen. ^{[1, 2, 3]}

Wir beginnen mit Ihren Unterlagen und entscheiden anschließend mit Ihnen, bei welchen Objekten eine Begutachtung sinnvoll erscheint.

1. Zuerst klären wir die Eigentumsverhältnisse und die Nutzung

Erstellen Sie eine Übersicht: Wer ist Eigentümer, wann und wie wurde das Objekt erworben, und wie wird es genutzt? Immobilien einer Gemeinschaft oder Gesellschaft sind von Ihrem persönlichen Bestand zu trennen. Auch selbst genutzte Bereiche erfassen wir gesondert.

Wir ordnen die steuerlichen Abschreibungsobjekte zu. Einzelne Eigentumswohnungen, ein ungeteiltes Mietshaus und ein Gebäude mit Ladenlokal und Wohnungen sind dabei unterschiedlich zu beurteilen. Ein Gutachten für ein Haus lässt sich nicht einfach auf weitere Immobilien übertragen. ^{[3, 17]}

2. Bei einem Mietshaus prüfen wir die richtige Bewertungseinheit

Das Finanzgericht Hamburg stellt in seinem Urteil vom 3. Dezember 2025 – 2 K 86/22 fest: „Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben.“ Für die beiden Wohnungen wurden 21 und 29 Jahre anerkannt. Maßgeblich waren die unterschiedlichen Modernisierungen und die sachverständige Beurteilung. Das Gericht bestätigt die Rechtskraft in seinem Newsletter 1/2026. ^{[1, 2]}

Beispiel: Ihnen gehört ein ungeteiltes Sechsfamilienhaus in Duisburg. Drei Bäder sind erneuert, drei noch älter. Daraus folgt keine eigene Abschreibungsdauer für jede Mietwohnung. Bei einheitlicher Wohnvermietung ist grundsätzlich das Gebäude als Wirtschaftsgut maßgeblich. Wir prüfen deshalb zunächst die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse; ein Sachverständiger beurteilt anschließend das zutreffende Objekt. ^[17]

3. Sie stellen die Unterlagen zusammen und wir prüfen die Ausgangslage

Benötigt werden je Objekt Kaufvertrag und Anschaffungsnebenkosten, bisherige AfA-Berechnung, Baujahr, Grundrisse und Modernisierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung und Unterlagen über Arbeiten am Gemeinschaftseigentum hinzu.

Wir prüfen die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und nicht abschreibbarem Grund und Boden, die bisher berücksichtigte AfA und die noch abschreibbaren Kosten. Bei einer Erbschaft oder Schenkung im Privatvermögen wird grundsätzlich die steuerliche Position des Vorgängers fortgeführt; der heutige Marktwert ist keine neue AfA-Basis. ^{[3, 4, 18]}

4. Vor dem Gutachten rechnen wir den möglichen Nutzen durch

Wir vergleichen die mögliche Steuerwirkung mit den Prüfungs- und Gutachterkosten und klären, welche Steuerjahre noch berücksichtigt werden können. Eine Modellrechnung dient der Entscheidung; sie ersetzt keinen Nachweis.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Sie kaufen zum 1. Januar eine vermietete Eigentumswohnung mit regulär 2 Prozent AfA. Der abschreibbare Gebäudeanteil einschließlich anteiliger Nebenkosten beträgt 200.000 Euro. Bei nachgewiesenen und anerkannten 25 Jahren Restnutzungsdauer zum Erwerbszeitpunkt ergibt sich:

Berechnung	Jährlicher Betrag
Reguläre AfA mit 2 Prozent	4.000,00 €
AfA bei 25 Jahren aus 200.000 € ÷ 25	8.000,00 €
Zusätzlicher steuerlicher Abzug	4.000,00 €
Rechnerische Einkommensteuerentlastung bei konstant 40 Prozent	1.600,00 €

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen 25 Jahren und konstant 40 Prozent Steuersatz; vollständige steuerliche Wirksamkeit vorausgesetzt. Gutachterkosten und Zuschlagsteuern bleiben unberücksichtigt. Die Kosten werden schneller abgeschrieben; die Gesamtsumme steigt nicht. Bei länger gehaltenen Objekten stimmen wir die Berechnung auf die bisherige AfA ab. ^[3]

5. Fachpartner bewerten die Immobilie und wir begleiten steuerlich

Nach Abstimmung mit Ihnen können wir geeignete Sachverständige und weitere Fachpartner einbeziehen. Aufgaben, Kosten und Unterlagenbedarf klären wir vor der Beauftragung. Die Nutzungsdauer ermittelt der Sachverständige unabhängig.

Wir stimmen Bewertungsstichtage und steuerliche Fragestellung ab und prüfen die steuerliche Verwendbarkeit des Gutachtens. Zustand und Modernisierungsgeschichte beurteilt der Sachverständige. Nach dem BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 darf sich der Eigentümer „jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“. Ein bloßer Verweis auf modellhaft ermittelte Werte genügt nach derselben Entscheidung nicht. ^[6]

6. Bei mehreren Objekten legen wir eine sinnvolle Reihenfolge fest

Wir sichten den Bestand und beginnen mit den aussichtsreichen Fällen. Eigentümer, Gebäude und Steuerjahre bleiben getrennt. Eine gleichzeitige Begutachtung aller Objekte ist dafür nicht erforderlich.

Beispiel aus einem Immobilienbestand	Sinnvoller nächster Schritt
Älteres Mietshaus mit wenigen nachgewiesenen Modernisierungen	Bisherige AfA und Zustand prüfen; anschließend entscheiden, ob eine Begutachtung wirtschaftlich erscheint.
Kürzlich umfassend modernisiertes Gebäude	Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten auswerten. Eine Modernisierung kann die Restnutzungsdauer verlängern.
Eigentumswohnungen in verschiedenen Häusern	Jede Wohnung mit ihrem jeweiligen Gebäude und Gemeinschaftseigentum beurteilen lassen.

Sie erhalten eine Übersicht mit fehlenden Unterlagen, sinnvollen nächsten Prüfungen und vorab zu klärenden Kosten.

7. Geplante Sanierungen beziehen wir von Anfang an ein

Möchten Sie Dach, Heizung, Fenster oder Wohnungen erneuern, sprechen Sie uns möglichst vor größeren Aufträgen an. Wir prüfen die steuerliche Behandlung der Kosten. Besonders nach einem Kauf ist die 15-Prozent-Grenze wichtig: Überschreiten bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, kann ein Sofortabzug ausgeschlossen sein. Welche Kosten einzubeziehen sind, prüfen wir im Einzelfall. ^[19]

Bei baulichen oder energetischen Fragen können Architekten, Bausachverständige oder Energieberater ergänzen. Wir können die steuerlichen Auswirkungen mit deren Planung abstimmen. Auch spätere Modernisierungen können für die weitere AfA relevant werden. ^{[6, 19]}

8. Wir begleiten die steuerliche Umsetzung und prüfen den Bescheid

Wir machen die AfA im beauftragten Umfang geltend, erläutern die Berechnung und begleiten Rückfragen des Finanzamts. Bei fachlichen Einwendungen kann der Sachverständige ergänzen.

Für zurückliegende Jahre prüfen wir gesondert die Einspruchs- und Änderungsmöglichkeiten. Ein neues Gutachten öffnet einen bereits bestandskräftigen Bescheid nicht automatisch. Nach Eingang des Bescheids gleichen wir die berücksichtigte AfA mit dem Antrag ab und besprechen gegebenenfalls weitere Schritte. Eine Anerkennung lässt sich vorab nicht garantieren. ^[20]

Welche Rechtslage wir dabei berücksichtigen

Bereits der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19 klargestellt: „Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.“ Das bedeutet Methodenfreiheit bei einem geeigneten Nachweis. Der BFH bestätigte damit im Ergebnis das Urteil des FG Düsseldorf vom 12. Juli 2019 – 3 K 3307/16 F. ^{[5, 11]}

Das BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 knüpft daran an. Vorinstanz war das FG Köln, Urteil vom 20. Oktober 2022 – 6 K 1506/17. Der BFH billigte die Würdigung der gutachterlich ermittelten 19 Jahre, verwies die Sache wegen der Abschreibungsgrundlage jedoch zurück. Diese BFH-Verfahren sind eigenständige Verfahren; sie sind keine Rechtsmittelverfahren gegen das Hamburger Urteil. ^[6]

Auch die Verwaltungsauffassung hat sich geändert: Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 – IV C 3 – S 2196/00040/006/008, veröffentlicht im Bundessteuerblatt I 2025 auf Seite 2038, hob das Bundesministerium der Finanzen sein Schreiben vom 22. Februar 2023 auf. Die Aufhebung ersetzt den objektbezogenen Nachweis nicht. ^{[6, 7]}

Stand 7. November 2026 liegt außerdem ein Vorschlag des Bundesrates vor, die kürzere Nutzungsdauer im Jahressteuergesetz 2026 erheblich einzuschränken. Er findet sich in der Bundestagsdrucksache 21/8283 vom 30. September 2026 auf Seite 148. Dieser Vorschlag ist in der geprüften geltenden Fassung des § 7 EStG noch nicht enthalten. Vor einer Beauftragung berücksichtigen wir daher den aktuellen Rechtsstand und mögliche Anwendungsregelungen. ^{[3, 8, 9]}

Fazit für Vermieter in Duisburg

Das Urteil des FG Hamburg zeigt, weshalb sich eine individuelle Prüfung lohnen kann. Unterschiedliche Modernisierungsstände können bei Eigentumswohnungen auch im selben Haus unterschiedliche Abschreibungsdauern rechtfertigen. Für ein ungeteiltes Mietshaus oder weitere Objekte ist die Einordnung jeweils gesondert zu prüfen. Wir klären die steuerlichen Voraussetzungen, rechnen den möglichen Nutzen durch und koordinieren nach Absprache die Zusammenarbeit mit geeigneten Fachpartnern. ^{[1, 17]}

So können Sie die Prüfung starten

Für den Einstieg reichen Anzahl und Art der Objekte, Erwerbsjahre sowie Angaben zu größeren Modernisierungen und vorhandenen Gutachten.

Gemeinsam vereinbaren wir den Prüfungsumfang und klären, wann Fachpartner hinzukommen. Sie sollen für jedes Objekt nachvollziehen können, was steuerlich möglich ist, welche Kosten entstehen und welcher Nutzen unter Ihren persönlichen Voraussetzungen zu erwarten ist.

Interesse? Schreiben Sie uns gern.