Wenn Eltern verschenkte Immobilien zurückholen möchten
Eine Schenkung ist nicht immer endgültig. Gerade bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie kommt es in der Praxis vor, dass Eltern Häuser, Wohnungen oder Grundstücke bereits zu Lebzeiten auf Kinder übertragen. Später kann sich die Situation jedoch ändern.
Ein häufiger Fall: Eine Mutter hat ihrem Kind ein oder mehrere Häuser übertragen und möchte diese später wieder zurückholen. Gründe dafür können finanzielle Schwierigkeiten, familiäre Konflikte, eine Scheidung des Kindes, drohende Zwangsvollstreckung, ein Verkauf ohne Zustimmung oder andere Veränderungen der persönlichen Verhältnisse sein.
Ob eine solche Rückübertragung steuerlich als echte Rückabwicklung anerkannt wird, hängt entscheidend davon ab, ob ein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Rückforderungsrecht besteht.
Rückforderung oder neue Schenkung?
Steuerlich macht es einen erheblichen Unterschied, ob eine Immobilie aufgrund eines bestehenden Rückforderungsrechts zurückübertragen wird oder ob die Rückgabe lediglich freiwillig erfolgt.
Besteht ein wirksames Rückforderungsrecht, kann die ursprüngliche Schenkung nach § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG schenkungsteuerlich mit Wirkung für die Vergangenheit entfallen. Das bedeutet: Die Schenkung wird steuerlich so behandelt, als wäre sie insoweit nicht erfolgt, soweit der geschenkte Gegenstand tatsächlich zurückgegeben wird.
Erfolgt die Rückgabe dagegen nur freiwillig, ohne dass ein Rückforderungsrecht besteht, kann eine neue Schenkung entstehen — diesmal vom Kind zurück an die Mutter. In diesem Fall droht eine sogenannte Doppelschenkung mit erneuten schenkungsteuerlichen Folgen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter überträgt ihrer Tochter zwei vermietete Häuser im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Im notariellen Vertrag wurde geregelt, dass die Mutter die Rückübertragung verlangen kann, wenn die Tochter die Immobilien ohne Zustimmung verkauft oder belastet.
Tritt dieser Rückforderungsfall später ein und macht die Mutter ihr Recht wirksam geltend, kann die Übertragung steuerlich rückabgewickelt werden. Die ursprüngliche Schenkungsteuer kann dann nach § 29 ErbStG entfallen.
Wurden die Häuser in der Zwischenzeit vermietet, sind zusätzlich die Mieteinnahmen zu prüfen. Denn die Nutzungen aus dem geschenkten Vermögen bleiben steuerlich relevant.
Was passiert mit Mieteinnahmen?
Bei vermieteten Immobilien ist zu klären, wem die Mieteinnahmen bis zur Rückübertragung steuerlich zuzurechnen sind.
Hat das Kind die Häuser nach der Schenkung als wirtschaftlicher Eigentümer genutzt und vermietet, sind die Mieteinnahmen grundsätzlich bis zur Rückübertragung beim Kind zu versteuern. Erst ab dem Zeitpunkt der wirksamen Rückübertragung erzielt wieder die Mutter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Schenkungsteuerlich sieht § 29 Abs. 2 ErbStG vor, dass der Beschenkte für die Nutzungen aus dem zugewendeten Vermögen wie ein Nießbraucher behandelt wird. Vereinfacht gesagt: Die Schenkungsteuer kann hinsichtlich der zurückgegebenen Immobilie entfallen, die zwischenzeitlichen Nutzungsvorteile bleiben aber gesondert zu berücksichtigen.
Aktuelle Rechtsprechung des BFH
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. März 2025 — II R 34/22 — wichtige Grundsätze zur Rückabwicklung einer Schenkung bestätigt.
Danach schafft § 29 Abs. 2 ErbStG keinen neuen Besteuerungstatbestand. Die Vorschrift begrenzt vielmehr die ursprünglich festgesetzte Schenkungsteuer, soweit das geschenkte Vermögen zurückgegeben wird. Maßgeblich bleibt der ursprünglich übertragene Vermögensgegenstand.
Für die Praxis ist diese Entscheidung besonders wichtig, weil sie zeigt: Eine wirksame Rückforderung kann steuerlich erhebliche Entlastung bringen. Voraussetzung bleibt aber, dass die Rückabwicklung rechtlich sauber begründet und durchgeführt wird.
Wann kommt eine Rückforderung in Betracht?
Eine Rückforderung kann sich aus dem Gesetz oder aus dem notariellen Vertrag ergeben.
Gesetzliche Rückforderungsrechte können insbesondere bestehen bei Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB, bei grobem Undank nach § 530 BGB oder in besonderen Fällen bei Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB.
In notariellen Übertragungsverträgen werden häufig zusätzliche Rückforderungsrechte vereinbart. Typische Fälle sind:
der Verkauf oder die Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers,
die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen,
die Insolvenz des Beschenkten,
das Vorversterben des Beschenkten,
familiäre Konflikte oder Scheidungsklauseln,
oder der Wegfall bestimmter persönlicher Voraussetzungen.
Ob ein solcher Fall tatsächlich vorliegt, muss immer anhand des konkreten Vertrags geprüft werden.
Warum eine steuerliche Prüfung wichtig ist
Die Rückabwicklung einer Schenkung betrifft nicht nur das Zivilrecht und den Notarvertrag. Auch steuerlich müssen mehrere Ebenen berücksichtigt werden.
Zu prüfen sind insbesondere:
ob ein wirksames Rückforderungsrecht besteht,
ob die Rückübertragung schenkungsteuerlich nach § 29 ErbStG anerkannt werden kann,
ob eine freiwillige Rückgabe als neue Schenkung gewertet werden könnte,
wer die Mieteinnahmen bis zur Rückübertragung versteuern muss,
ob bereits festgesetzte Schenkungsteuer geändert oder erstattet werden kann,
und wie die Rückübertragung gegenüber dem Finanzamt darzustellen ist.
Gerade bei Häusern, vermieteten Immobilien oder größerem Familienvermögen sollte die Rückabwicklung daher nicht vorschnell umgesetzt werden.
Unser Beratungsansatz
Wir prüfen für Sie, ob eine Rückabwicklung der Schenkung steuerlich möglich und sinnvoll ist. Dabei berücksichtigen wir sowohl den notariellen Übertragungsvertrag als auch die schenkungsteuerlichen und einkommensteuerlichen Folgen.
Wir unterstützen Sie insbesondere bei:
der Prüfung des Schenkungs- oder Übertragungsvertrags,
der steuerlichen Einordnung des Rückforderungsrechts,
der Abstimmung mit dem Notar,
der Kommunikation mit dem Finanzamt,
der Prüfung bereits ergangener Schenkungsteuerbescheide,
und der steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen und Nutzungen.
Fazit
Wenn eine Mutter verschenkte Häuser zurückholen möchte, ist eine sorgfältige steuerliche Prüfung unerlässlich. Besteht ein wirksames Rückforderungsrecht, kann die ursprüngliche Schenkungsteuer unter den Voraussetzungen des § 29 ErbStG rückwirkend entfallen.
Ohne ein solches Rückforderungsrecht kann die Rückgabe dagegen als neue Schenkung behandelt werden. Das kann erhebliche steuerliche Nachteile auslösen.
Steuerberater te Heesen in Duisburg unterstützt Sie bei der steuerlichen Prüfung und Umsetzung der Rückabwicklung von Schenkungen — insbesondere bei Immobilien, Familienvermögen und vorweggenommener Erbfolge.
Quellenhinweise
§ 29 ErbStG — Erlöschen der Steuer bei Rückgängigmachung einer Schenkung
§ 528 BGB — Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
§ 530 BGB — Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks
§ 313 BGB — Störung der Geschäftsgrundlage
§ 175 AO — Änderung von Steuerbescheiden bei rückwirkenden Ereignissen
BFH, Urteil vom 19.03.2025 — II R 34/22
Dr. Katrin Dorn, „Rückabwicklung einer Schenkung – Steuerliche Folgen des wirksamen Widerrufs einer Schenkung“